인천광역시 공동주택 리모델링 활성화 및 지원에 관한 조례안 심사보고서

2021. 3. 10.(수)

건설교통위원회

1. 심사경과

가. 제안일자: 2021. 2. 25.

나. 제 안 자: 박종혁 의원 외 8인 발의

다. 회부일자: 2021. 2. 25.

라. 상정일자: 제269회(임시회) 제1차 건설교통위원회(2021. 3. 10. 상정․의결)

❍ 제안설명: 박종혁 의원

❍ 검토보고: 김세종 건설교통수석전문위원

❍ 심사결과: 원안가결

2. 제안설명 요지

가. 제안이유

❍ 2019년 기준 인천시에 15년이 경과된 주택은 전체의 62%로 확인되며, 공동주택 중 15년 이상 된 주택은 86%로 노후화가 심각한 상태임

❍ 노후 주택정비사업이 재개발, 재건축에 치중되어 있어 사업시행 조건을 충족하지 못하는 노후주택은 계속해서 주거환경이 악화되고 있는바,

❍ 새로운 주거재생 방식으로 건축물의 노후화를 억제하고 기능향상을 위해 「주택법」에 근거한 공동주택 리모델링의 활성화

나. 주요내용

❍ 조례의 목적, 정의 및 시장의 책무(안 제1조부터 안 제3조까지)

❍ 리모델링 기본계획의 수립에 관한 사항(안 제4조)

❍ 세대수 증가형 리모델링의 시기 조정(안 제5조)

3. 전문위원 검토보고 요지

❍ 리모델링은 건축물의 노후화 억제 또는 기능향상 등을 위하여 증축ㆍ개축 또는 대수선을 하는 행위로 규정되어 최초 건축법 시행령에서 도입(2001.9.15.) 되었으며,

❍ 주택법에서는 공동주택의 세대수를 증가시키는 세대수 증가형 리모델링을 추진하기 위한 기준·절차 등에 대한 규정이 최초 2003년에 제정·시행되었고 이후 2013년에 수직증축 허용, 관련 안정성 검토, 기본계획 수립 등에 대한 규정이 마련되었으며 주택법상 리모델링 개요는 다음 표와 같음.

[시행 2003.11. 30.] [법률 제 6916호, 2003. 5. 29. 전부개정]

[시행 2013.12. 24.] [법률 제12115호, 2013.12. 24. 일부개정]

수직증축형 리모델링

〚리모델링 개요(주택법 제2조제25호)〛

리모델링은 건축물의 노후화 억제 또는 기능향상 등을 위한 다음 어느

하나에 해당하는 행위를 말한다.

□ 대수선

□ 증  축: 사용검사 또는 사용승인일로부터 15년 경과된 공동주택

• 주거전용면적 30%이내 증축 (전용면적 85㎡이상인 경우)

• 주거전용면적 40%이내 증축 (전용면적 85㎡미만인 경우)

• 기존 세대수의 15%이내에서 세대수 증가

각 세대의 증축 가능 면적을 합산한 면적의 범위에서

• 기존 건축물의 층수가 15층 이상인 경우 3개 층 이하 (수직)증축

• 기존 건축물의 층수가 14층 이하인 경우 2개 층 이하 (수직)증축

❍ 증축형 리모델링 대상이 되는 경과년수의 기준으로만 볼 때 관내 주택 약 100만 호 중에서 사용승인 후 15년 이상 경과된 주택은 약 63%인 약 64만호이며 이 중에서 공동주택은 약 87%인 약 55만호로 군·구별 현황은 다음 표와 같음.

인천광역시 주택 현황

(단위: 호)

전 체	15년 이상 경과	비 고
1,019,365(100%)	638,720(62.7%)

<출처: 2019년 통계청 주택 총 조사>

〚사용승인 후 15년 이상 경과 공동주택 현황〛

(단위: 호)

군 · 구		공 동 주 택			단 독	기 타	합 계
	소 계	아파트	연 립	다세대
합 계	552,570	358,703	14,286	179,581	78,632	7,518	638,720
중 구	18,679	11,384	1,245	6,050	5,239	495	24,413
동 구	13,256	10,559	42	2,655	6,349	258	19,864
미추홀구	78,661	38,699	2,177	8,785	19,487	2,409	100,557
연수구	61,002	55,228	518	5,256	3,266	261	64,529
남동구	88,193	50,097	1,163	36,933	6,961	1,054	96,208
부평구	120,795	80,760	3,188	36,847	10,975	1,242	133,012
계양구	83,548	57,807	1,626	24,115	3,411	512	87,471
서 구	82,824	51,847	3,336	27,641	6,068	808	89,700
강화군	4,822	1,925	734	2,163	13,540	359	18,721
옹진군	789	397	257	135	3,336	120	4,245

<출처: 2019년 통계청 주택 총 조사>

❍ 아울러, 최근 5년간 주택 종류별 현황으로 볼 때 아파트의 건축비율이 높아지고 있는 추세에 있어 장기적으로 공동주택의 비중 및 시간 경과에 따라 재건축 내지 건축물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등에 대한 수요는 증가할 것으로 예상됨.

〚인천광역시 주택 종류별 현황〛

출처: 2019년 통계청 주택 총 조사

❍ 본 조례는 노후 공동주택의 주거환경 개선을 위한 방안으로서 공동주택 리모델링과 관련하여 주택법에서 위임한 사항과 자치사무범위 내에서 리모델링 활성화와 지원에 필요한 사항 등을 정하여 주거수준의 향상에 기여함을 목적으로 필요성 및 타당성은 충분하다고 판단됨.

❍ 본 조례안의 내용 등은 다음 도표와 같으며 타 시·도 관련 조례는 서울특별시와 경기도가 있음.

서울특별시 공동주택 리모델링 지원에 관한 조례(2014. 5. 14)

경기도 공동주택 리모델링 활성화 및 지원에 관한 조례(2020.10.8.)

〚조례안의 내용 및 구조〛

구 분	비 고
제1조(목적) ▫ 공동주택 리모델링 촉진, 주거수준 향상
제2조(정의) ▫ 공동주택, 노후 공동주택, 리모델링	상위법 인용
제4조(리모델링 기본계획 수립) ▫10년 단위(5년 마다 타당성 검토) ▫계획의 목표 및 기본 방향 ▫리모델링 지원 방안 등	상위법 인용과 위임사항
제5조(세대수 증가형 리모델링 시기의 조정) ▫시장 → 군수 · 구청장 - 사업계획 승인 등 조정 시기 요청(1년 범위)	위임사항
제6조 ∼ 제9조(공동주택 리모델링 자문단) ▫설치, 구성, 임기, 의견 청취 등	자치사무
제10조(지원 등) ▫컨설팅 비용, 안전진단 비용 등	자치사무
부칙 ▫ 공포한 날부터 시행

❍ 검토보고에 앞서 그 간 공동주택 리모델링 추진을 시도한 단지가 있었는지 여부와 현재 추진을 검토하고 있는 공동주택 단지가 있는지 등 리모델링 수요(주민 문의사항 포함)에 대한 집행부의 설명이 필요함.

❍ 검토의견으로 안 제4조의 리모델링 기본계획의 수립은 2013년 12월 23일 시행되어 세대수 증가형 리모델링에 따른 도시 과밀화 우려 등 주택법 시행령으로 정하는 경우 이외에는 광역시장이 10년 단위로 수립하여야 하는 법정계획인바, 업무추진에 있어 주의를 요할 필요가 있으며,

법 제71조(리모델링 기본계획의 수립권자 및 대상지역 등) ① 특별시장ㆍ광역시장 및 대도시의 시장은 관할구역에 대하여 다음 각 호의 사항을 포함한 리모델링 기본계획을 10년 단위로 수립하여야 한다. 다만, 세대수 증가 형 리모델링에 따른 도시과밀의 우려가 적은 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 리모델링 기본계획을 수립하지 아니할 수 있다.

시행령 제80조(리모델링 기본계획의 수립 등)① 법 제71조제1항 각 호 외의 부분   단서에서 세대수 증가형 리모델링에 따른 도시과밀의 우려가 적은 경우 등 대통령령으로 정하는 경우 다음 각 호의 구분에 따른 경우를 말한다.

1.광역시: 세대수 증가형 리모델링에 따른 도시과밀이나 이주수요의 일시집중 우려가 적은 경우로서 광역시장이 시ㆍ도 도시계획위원회 심의를 거쳐 리모델링 기본계획을 수립할 필요가 없다고 인정하는 경우

❍ 리모델링 기본계획은 공동주택의 바람직한 주거환경개선 및 관리방향을 제시하는 지침적 계획의 위상과 역할을 담당하며, 개별 리모델링 사업이나 관련 계획 수립의 토대가 되는 지위와 성격을 감안하고 지원방안 등 본 조례안의 실효성 확보 등을 위해서는 집행부에서 무엇보다도 속도감 있게 기본계획의 수립 업무를 추진할 필요가 있음.

〚집행부 관련 비용 추계〛

□ 용 역 비: 4억 원(반영시기: 2022년)

* 비용추계와 수립 절차를 감안할 때 집행부에서 기본계획의 수립은

2023년에나 가능할 것으로 판단

❍ 안 제5조의 세대수 증가형 리모델링 시기 조정 등은 주택법 제74조 제2항에 따라 시장이 주변 지역에 현저한 주택부족이나 주택시장의 불안정 등이 발생될 우려가 있는 때에는 군수ㆍ구청장에게 세대수 증가형 리모델링의 사업계획 승인 또는 허가의 시기 조정을 요청할 수 있도록 규정하고 있으며, 같은 법 제3항에 의거 시기조정에 관한 방법 및 절차 등에 관하여 필요한 사항을 정하는 사항으로 최고 승인 또는 허가 시기 조정의 기한을 1년으로 정한(동의) 사유에 대하여 집행부의 보충 설명이 필요하며,

❍ 향후 리모델링 기본계획 수립결과에 따라 시기 조정의 필요성 여부 및 승인 또는 허가 시기 조정의 최고한도에 대한 변동성이 수반될 수도 있음을 참고할 필요가 있을 것으로 판단됨.

❍ 안 제6조에서 제9조은 리모델링 자문단의 설치, 구성 및 임기 등에 관한 사항으로서 안 제4조의 기본계획 수립과정에서 중요한 역할을 할 것으로 판단되나, 유사한 기능 위원회와의 중복 예방과 효율적 운영을 위하여 집행부에 설치된 기존 위원회를 활용하여 자문단 기능을 대체하는 방안에 대한 검토 필요성은 없는지 집행부 보충설명이 필요함.

「건축법」제4조에 의한 건축위원회 등

❍ 안 제10조는 리모델링 활성화를 위해 시장이 행정적·재정적 지원을 할 수 있도록 규정하는 사항으로 안 제3조 시장의 책무와 유사사례을 감안 할 때 지원 규정은 필요한 것으로 판단은 되나 입법과정에서 실무부서와 예산부서 간 이견이 있고 군·구와 매칭형식임을 감안하여

제3조(책무)시장은 노후 공동주택의 리모델링 활성화 및 지원을 위하여 필요한 정    책을 수립하고 추진하여야 함.

경기도 공동주택 리모델링 활성화 및 지원에 관한 조례 제15조(공공지원의 적용범    위 및 비용 부담)]

② 도지사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용의 일부를 시ㆍ군이 지원하는   리모델링 사업에 공공지원을 할 수 있다.

1. 초기 지원사업에 드는 비용 2. 조합 구성 및 사업계획서 작성을 위한 용역비용

3. 조합 설립을 위한 업무에 필요한 비용 4. 안전진단 등 검토 비용

안 제10조	예산부서 의견	실무부서 비용추계
1. 컨설팅 비용	군수 · 구청장이 설치 · 운영 할 수 있는 지원센터의 수행 업무로 운영 필요 법 제75조(리모델링 지원센터의 설치ㆍ운영) ① 군수ㆍ구청장은 리모델링의 원활한 추진을 지원하기 위하여 리모델링 지원센터 를 설치하여 운영할 수 있다. ② 리모델링 지원센터는 다음 각 호의 업무를 수행할 수 있다. 1. 리모델링주택조합 설립을 위한 업무 지 2. 설계자·시공자 선정 등에 대한 지원 3. 권리변동계획 수립에 관한 지원 4. 그 밖에 지방자치단체의 조례로 정하는 사항	2022-2026: 100백만 원 (매년 20백만 원)
2. 안전진단	안전진단은 군수 · 구청장이 실시하는 사항으로 지원곤란 법제68조(증축형 리모델링의 안전진단)① 제2조제25호 나목 및 다목에 따라 증축 하는 리모델링을 하려는 자는 군수ㆍ구청장에게 안전진단을 요청하여야 하며 안전 진단을 요청받은 군수ㆍ구청장은 해당 건축물의 증축 가능여부의 확인 등을 위하 여 안전진단을 실시하여야 한다.

❍ 향후 관련 예산이 반영될 수 있도록 실무부서에서 예산부서 및 군·구와 충분한 협의 등이 필요하고

❍ 재정지원과 관련해서는 기본계획 수립 시에 지원 대상 및 방안 등의 구체적인 기준을 마련하여 재정지원의 제도적 기반(근거) 마련 등 세심하고도 조속한 업무의 추진이 필요함.

4. 질의 및 답변요지

< 박성민 위원 >

❍ 서울시와 경기도와 다른 부분은 무엇인지?

⇒(주택녹지국장) 확인해 보겠음.

❍ 리모델링 기본계획 용역은 얼마나 걸릴지?

⇒(주택녹지국장) 예산이 반영되면 23년 상반기에 가능함.

< 박정숙 위원 >

❍ 리모델링이라 하면 인테리어를 생각하게 되지만 조례안 내용을 보면 증축을 위한 안전진단도 포함되어 있는데 정확한 내용은 무엇인지?

⇒(주택녹지국장) 법상으로 환경개선에 부분으로 시작하여 수직증축형에 대한 부분이 포함되어 있으며, 비용 부분에서도 세대 증가를 통해 보전하기 위한 방안이기도 함.

❍ 안전진단 비용을 지원한다해서 사업 추진이 될지 의문인데 계획에서부터 대상지 등 기준을 명확히 해주기 바람.

< 고존수 위원장 >

❍ 비용추계 부분을 보면 예산부서에서 부정적인데 추진이 가능한지 설명이 필요함.

⇒(주택녹지국장) 안전진단 시행을 군수·구청장이 하게 되어 있어 예산부서에서 제시한 의견이지만 보조금 지원을 통해 가능할 것으로 판단됨.

< 유세움 위원 >

❍ 생각하는 리모델링과 달리 증·개축 위주인데 조례 제명을 바꿔야 하지 않는지?

⇒(주택녹지국장) 주택법상 정의하는 리모델링을 위해 제정한 조례로 이해해주시기 바람.

< 김성수 위원 >

❍ 발의 의원님의 생각을 듣고자 함.

⇒(박종혁 위원) 15년 이상 노후화된 공동주택에 사는 시민들의 소외감에 대해 본 조례를 통해 리모델링을 할 수 있도록 지원하고자 함.

❍ 23년이면 대상이 어느 정도로 보는지?

⇒(주택녹지국장) 기본계획을 통해 수요조사가 필요함.

< 이용범 위원 >

❍ 리모델링 지원센터의 필요성은 없는지?

⇒(주택녹지국장) 군수·구청장의 업무로서 시 차원의 리모델링 지원센터 필요성은 검토가 필요함.

⇒(박종혁 위원) 초안에는 지원센터를 포함하고 있었으나, 입법검토 과정에서 군·구에서 진행하는 사항이고 기본계획 및 자문단을 통해 충분히 진행할 수 있으며, 인천시가 과도한 예산으로 진행할 필요가 있는지에 대한 이견이 있었음.

❍ 서울과 경기도는 예산 파악은 했는지?

⇒(주택녹지국장) 파악해 보도록 하겠음.

5. 토론요지

가. 찬 성: 고존수, 민경서, 김성수, 박성민, 박정숙, 박종혁, 유세움, 이용범 위원

나. 반 대: 없 음

6. 심사결과

❍ 원안가결(재석위원: 8명, 찬성: 8명, 반대: 없음)

7. 기타

❍ 특이사항 없음

붙임  의안본문 1부.  끝.

[붙임]

인천광역시 조례 제    호

인천광역시 공동주택 리모델링 활성화 및 지원에 관한 조례안

제1조(목적) 이 조례는 「주택법」에 따른 공동주택 리모델링의 활성화 및 체계적이고 효율적인 지원에 필요한 사항 등을 정함으로써 노후 공동주택의 리모델링을 촉진하고 쾌적한 주거환경을 조성하여 주거수준의 향상에 기여함을 목적으로 한다.

제2조(정의) 이 조례에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “공동주택”이란 「주택법」(이하 “법”이라 한다) 제2조제3호에 따른 공동주택을 말한다.

2. “노후 공동주택”이란 법 제49조에 따른 사용검사일(주택단지 안의 공동주택 전부에 대하여 임시사용승인을 받은 경우에는 그 임시사용 승인일을 말한다) 또는 「건축법」제22조에 따른 사용승인일부터 15년이 경과된 공동주택을 말한다.

3. “리모델링”이란 법 제2조제25호의 공동주택 리모델링을 말한다.

제3조(책무) 인천광역시장(이하 “시장”이라 한다)은 노후 공동주택의 리모델링(이하 “리모델링”이라 한다) 활성화 및 지원을 위하여 필요한 정책을 수립하고 추진하여야 한다.

제4조(리모델링 기본계획의 수립) ① 시장은 다음 각 호의 사항을 포함한 리모델링 기본계획을 10년 단위로 수립하여야 한다.

1. 계획의 목표 및 기본방향

2. 도시기본계획 등 관련 계획 검토

3. 리모델링 대상 공동주택 현황

4. 세대수 증가형 리모델링 수요 예측

5. 세대수 증가에 따른 기반시설의 영향 검토

6. 일시집중 방지 등을 위한 단계별 리모델링 시행방안

7. 공동주택 저에너지ㆍ장수명화 방안

8. 리모델링 지원방안

9. 그 밖에 시장이 필요하다고 인정하는 사항
② 시장은 5년마다 리모델링 기본계획의 타당성을 검토하여 그 결과를 리모델링 기본계획에 반영하여야 한다.

제5조(세대수 증가형 리모델링의 시기 조정 등) ① 시장은 법 제74조제2항에 따라 군수ㆍ구청장에게 세대수 증가형 리모델링의 사업계획 승인 또는 허가의 시기를 조정하도록 요청할 수 있다.

② 제1항에 따른 사업계획의 승인 또는 허가 조정 시기는 그 사업계획의 승인 또는 허가 신청일부터 1년을 초과할 수 없다.

③ 제1항에 따라 시기 조정의 요청을 받은 군수ㆍ구청장은 사업계획의 승인 또는 허가의 시기 조정에 관한 검토의견 및 조치계획을 시장에게 제출하여야 한다.

제6조(공동주택 리모델링 자문단의 설치 등) 시장은 다음 각 호의 사항에 대한 자문을 위하여 인천시 공동주택 리모델링 자문단을 설치할 수 있다.

1. 리모델링 제도개선에 관한 사항

2. 리모델링 정책 및 기술 향상 방안에 관한 사항

3. 현장방문ㆍ조사 등을 통한 사업성 분석 및 대안 제시 등에 관한 사항

4. 그 밖에 시장이 필요하다고 인정하는 사항

제7조(구성) ① 자문단은 단장을 1명을 포함한 30명 이내의 자문위원(이하 “위원”이라 한다)으로 구성하며, 단장은 위원 중에서 호선한다.

② 위원은 리모델링(건축, 구조, 설비, 주거환경 및 도시계획 등) 분야에 학식과 경험을 갖춘 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람 중에서 시장이 위촉한다.

1. 인천광역시의회 의원

2. 해당 분야의 대학이나 연구기관에서 조교수 이상 또는 이에 상응하는 직에 재직한 사람

3. 해당 분야의 박사학위 취득 후 5년 이상 그 분야에 관한 연구 또는 실무경험이 있는 사람

4. 해당 분야의 「국가기술자격법」에 따른 기술사, 「건축사법」에 따른 건축사 및 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가사 자격을 취득한 후 그 분야 5년 이상 실무경험이 있는 사람

5. 그 밖에 리모델링 분야에 관한 학식과 경험이 풍부한 사람

제8조(임기 등) ① 위원의 임기는 2년으로 하되, 한 차례만 연임할 수 있다.

② 시장은 위원이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 위촉을 해제할 수 있다.

1. 심신장애로 인하여 직무를 수행할 수 없게 된 경우

2. 직무와 관련된 형사사건으로 기소된 경우

3. 위원 스스로가 위촉 해제를 원하는 경우

4. 직무태만, 품위손상, 그 밖에 사유로 위원으로서 직무를 수행하는 것이 적합하지 아니하다고 인정될 경우

제9조(의견청취 등) 단장은 소관 사항에 관하여 업무를 수행할 때 관계 공무원, 전문가 또는 관계기관 및 조합(「주택법」제2조11호에 따른 리모델링주택조합을 말한다)으로부터 의견을 청취하거나 자료를 요청할 수 있다.

제10조(지원 등) ① 시장은 리모델링 활성화를 위해 다음 각 호 어느 하나에 해당하는 사항에 대해서 행정적ㆍ재정적 지원(이하 “지원”이라 한다)을 할 수 있다.

1. 리모델링 사업성 분석을 위한 컨설팅 비용

2. 1차 안전진단 비용

3. 법 제75조제2항에 따른 업무 외에 리모델링 여건 조성에 필요한 사항

4. 제4조제8호에서 정하는 사항

5. 그 밖에 시장이 필요하다고 인정하는 사항

② 제1항에 따라 지원을 받고자 하는 자는 리모델링 사업이 지역재생과 연계된 공공성을 확보하도록 노력하여야 한다.

부      칙

이 조례는 공포한 날부터 시행한다.